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     工作研究
融資擔保實務中的土地抵押法律風險分析
發布人:財信融資擔保   發布時間:2016-04-25   點擊數:3841次   【字體:


        當前信貸業務和融資擔保業務中,土地抵押作為一種常用的(反)擔保措施,其優勢十分明顯,但是在實務操作過程中也存在著諸多風險點。這些風險存在一定的共性,基于融資擔保行業實務操作中處理土地抵押實踐,結合《物權法》、《擔保法》規定,對土地抵押實務操作中的一些法律風險及其控制策略歸納如下:
一、土地使用權抵押的有效性分析
      《物權法》從正反兩個維度對土地抵押做出了規定:一方面《物權法》規定,建設用地使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權可以設置抵押。另一方面,也明確土地所有權、下列土地使用權不得抵押:1、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權除外);2、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施用地;3、使用權不明或有爭議的;4、依法被查封的土地使用權;4、鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押(但以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權可以同時抵押)。

二、有關“地隨房走,房隨地走”的法律風險分析

      《物權法》第一百八十二條規定:“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押?!绷⒎ㄕ叩某踔允窍M盅喝说慕ㄖ锼袡嗪徒ㄔO用地使用權一并抵押給抵押權人。即,所謂的“房地一體化”原則。但即便如此,法律也沒有對房地分別抵押的法律效果做出明確規定,學術界對于房地分別抵押的效力也是眾說紛紜。在實踐中,由于我國不動產統一登記制度不完善,建筑物抵押和土地抵押分屬兩個部門管轄的情況仍然存在。因此,無論是在法務部門前期的盡職調查中,還是業務部門后續土地抵押辦理登記的過程中,需要將土地及其地上建筑物抵質押情況進行統籌考慮,需要事前對當地土地和地上建筑物統一辦理登記還是分屬不同部門管理進行摸清,對于所抵押的土地價值也要結合地上建筑物是否涉及抵押、地上建筑物價值進行合理評估。

三、劃撥土地抵押的法律風險

        劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準,無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。通常情況下,劃撥土地使用權是在政府對土地使用權進行分配和調整的過程中,經由具體行政行為作出后取得的。因此,劃撥土地進行抵押時,設置了一系列的限制性條件?!冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第6條均規定劃撥土地使用權抵押必須符合下列四個條件:一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;二是領有國有土地使用證;三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;四是依照規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。因此,無論是對于前期的土地價值評估,還是后續的土地抵押追償,如果抵押的土地性質為劃撥土地,則需要將土地出讓金剩余部分列入考慮因素,在對土地價值進行評估的過程中予以剔除。

       《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十一條規定“設定房地產抵押權的土地使用權是劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償?!痹趯嶋H的融資擔保業務操作過程中,由于劃撥土地手續復雜、受政策影響大以及土地出讓金補交的數額不確定、風險敞口大等因素的影響,實際上不建議接受此種擔保方式。

(來源:國培資訊-擔保   2016年4月20日)


 
 
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